滨州人快看!2019年中国房地产市场10大趋势!

来源:大伟看楼市、滨房在线

还有27天就到2019年，2018年不论如何扑腾，楼市已成定局。全年销售额14.5万亿左右，销售面积在17亿平米左右。

销售额大约上涨10%，销售面积基本持平。

难以避免的是，各路大神又要开始这年会那年会、联盟那联盟的预测房地产市场。虽然从来不靠谱，但乐此不疲。回顾2017年底最2018年的预测，错的最不要脸的当然就是居然有人预测房地产税2018年落地。

笔者也挑选了一些相对不容易被打脸的方向预测预测：2019年楼市会如何？

1：政策底部已经出现，市场底部何时出现未知！

11月整体看，房地产政策基本平稳，相比之前频繁收紧，11月房地产政策面较大的特点是收紧约束性政策锐减。截止上周末，11月来，各种房地产调控政策合计仅20次，相比之前平均单月40次明显减少。

11月楼市政策明显减少，只有苏州一地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

从全国看，严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。

市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。

中原地产研究中心统计数据显示：金九银十成色不足，大部分热点城市成交均出现了环比的下行。20个热点城市合计成交1448万平米，环比下调了11%。

一二线热点城市库存出现了上升的现象，最典型的北京累计库存增加超过万套。

2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年，各地楼市政策力度从执行情况看，已经最严格。

2：房地产民企思考如何活下去，非民企拿地占主流

从住宅类土地成交结构看，2018年高总价地块基本全部非民获得，这也就是2019年的趋势。

3：2017-2018年是发愁如何买房，2019年将是如何退房

最近各地房闹爆发，房闹们的较大理由都是买房时的双合同：

在2016-2017年，全国各地特别是二三线城市，因为限价严格，市场供应量不足，很多开发商想出的办法就是双合同：

什么是双合同？用人话说就是：在政府“限价”“限签”双重压力下，开发商为了能够说出价卖房，使用的一种违规行为。

打个比方：为了控制房价上涨，相关部门要求，某某地块的楼盘，网签价格不能高于2.8万/平米，然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢？开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米，再签一份“装修合同”，均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来，它就在没有超过相关部门规定的价格了，也就能顺利备案了。

但这个必然是有风险的，而较大的风险就来自的确的违规的，如果房价上涨还好，现在出现了不涨或者下调，很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。

楼市单月成交连续2个月同比下调，金九银十退烧，楼市接近拐点

2018年统计局公布的1-10月房地产数据显示，整体楼市依然处于高位，但金九银十市场退烧，成色不足。多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看，东部与东北同比销售面积下调。全国累计的2.2%的销售面积上涨是最近半年的较低点。

8：2018-2019年房屋质量历史最差

所有的房地产企业都强调快周转，虽然快周转并不必然出现问题，但从概率角度看，快周转下，各种质量问题的爆发概率更是越来越高。

而且有很多企业快周转 全员跟投，这种情况下，很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看，越来越高。

限价的恶果。很多人说，限价下，开发商也赚钱啊。其实逻辑不是这样的，因为限价，导致开发商感觉自己亏了，而且较大的问题是大部分开发商不担忧销售问题，这种情况下，一房难求，房子盖的太好反应不到市场价格上。

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