借名买房有哪些法律风险?

较高院：房地产纠纷案件意见汇总（2018较新整理）

【关键词】借名买房、物权、债权

【参阅要点】

 房子的权属变动形式不满足物权法对房屋权属的形式要求,造成法律层面的产权人和实际层面的产权人不一致的形态,从而引起诸多纠纷。目前问题在于，对此类纠纷的处理，法律并没有提供清晰的裁判规则供实践参考,这就导致了标准不一的裁判可能。

【基本案情】

   某系夫妻关系，赵某某系二人长子，赵某玲系二人女儿，叶某系赵某某妻子。2010年9月30日原告赵某玲与新城公司签订《商品房认购书》，经赵某某和叶某银行卡转账10万元支付定金，相关发票付款方名称系赵某玲。2010年10月3日通过叶某银行卡转账支付预售定金182122元，发票付款方名称则为赵某。2010年10月3日赵某作为买受人签订《商品房买卖合同》。涉案房屋通过银行贷款63万元，之后按揭还款均通过赵某银行卡偿还。2015年4月涉案房屋办理产权证，登记权利人为赵某、吴某。

  2009年朱某与赵某及案外人张某合伙经营挖掘机，2010年5月，朱某与赵某产生纠纷。2012年底朱某起诉赵某，法院判令赵某偿还朱某合伙转让款28万元及利息。2015年朱某提出执行申请，同年9月30日法院裁定查封涉案房屋。后赵某玲提出异议，该院执行裁决庭裁定驳回赵某玲异议请求。

   赵某玲遂提起执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的查封、拍卖等强制执行措施并确认房屋的所有权归原告赵某玲享有。

【审理结果】

判决驳回赵某玲诉讼请求

【裁判理由】

   在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故登记权利人是少有合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋的所有权。

【专家建议】

首先，对于该类纠纷的处理，本质上应取决于对物权关系和债权关系的区分以及不动产登记在该法律行为中的认识。借名买房关系中，实际存在两个合意：一是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意；另一个是借名人与第三人之间达成的房屋买卖合同，并据此向登记机关进行的关于房屋所有权登记的合意。就本案而言，假设赵某玲亦同样系履行义务人，则其相对应的权利人就无法执行登记在本案第三人赵某名下的涉案房产，该房产将形成权利真空，严重影响正常的交易秩序。

其次，因我国物权法就不动产的交易以登记为要件，故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生物权效力。房屋所有权并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间产生了特定的债权债务关系，该约定仅具有债权效力。被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为这一关系下的债权人。

再次，我国物权法第九条排名前列款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即在存在其他交易主体的外部关系中，不动产物权登记发生公信力，其功能在于保护交易安全，即交易主体合理信赖利益的安全，亦即交易者根据一般的判断标准，在外观为正常的条件下进行的交易行为，其期待利益应受法律保护。具体到本案中，即便赵某玲借名买房事实存在，但借名人只享有对登记权利人的债权，并不对涉案房屋享有所有权，故其在本案中的主张不能得到法院支持。

【法条索引】

1.《物权法》条排名前列款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

2.《民诉法司法解释》二十四条：申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求;理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。

来源：易纳房地产交易法律论坛