在滨州 开发商卖一套房子能赚多少钱?

焦点滨州站 2018-03-31 14:40:00
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一般人认为,房地产业绝对是最佳行业,滨州近年来房价攀升,动辄上百万一套房,开发商肯定会赚的盆满钵满。搜狐焦点滨州站对多个楼盘现场调查显示,房地产开发商并不是人们口中的香饽饽。相反,作为传统行业的开发商,薪金水平远比现在发展迅速的其他行业要低的多。

        一般人认为,房地产业绝对是最佳行业,滨州近年来房价攀升,动辄上百万一套房,开发商肯定会赚的盆满钵满。搜狐焦点滨州站对多个楼盘现场调查显示,房地产开发商并不是人们口中的香饽饽。相反,作为传统行业的开发商,薪金水平远比现在发展迅速的其他行业要低的多。        为什么这样说,开发商自拿地、审批、施工、开盘、销售、交房、售后还有小区绿化、内部配套、物业所有进程都需要垫付。        一步步来说。

一、        滨州的近万/平米和农村的2千/平米有什么区别呢?我们先说一说,盖房子究竟要花多少钱吧。盖一个空壳子楼需要的成本。8层以下的住宅楼,每平方米造价1500元搞定,似乎不贵。所以,许多小县城出现2500-4000元/平方的商品房就不奇怪了。        不过,大家不要让上面的低价蒙蔽了双眼,觉得“舒适的商品房”就那一千多的价钱就可以盖好。        盖一栋楼一个价钱,盖一个小区则是另外一个价钱!没有哪个小区是凭空而立的,没有大门没有绿化。        一个完整的小区,不仅仅有住的地方,还有绿化、道路、地下车库、物业配套工程。这些不是你”居住“的地方,但是都花费了高额的建筑成本,所以要摊到你的房子中。        要知道,还有政府税金和收费呢。我们直接在”壳子楼“的成本上乘以2或者3,这总是房子的最终成本了吧!        我们把”空壳子楼“、公摊面积、政府税金和收费打个包,以为完事了。哪有这么简单的事情?我们还没考虑地产公司买地的钱呢,这才是大头?        2003年全国土地出让金为5421.3亿元,2014年峰值为42606亿元,相差近7.86倍,增长速度非常快。2015-2016年开始下降,其中2016年前10个月土地出让金收入为26546亿元。

        现在地产公司在一线城市买地,一个平方花费超过5万并不稀奇。以目前滨州较为火爆的中南碧桂园•翡丽之光项目来说。2017年10月份以9.9785亿元人民币成交,土地面积为9.8397公顷(98397㎡),平均一万/平,于此同时,笔者老家的地产公司却可以三千多块钱就买一个平方。        所以,买地的价钱实在没法订出一个标准。

二、        各证的审批办理在偌大的成交金额中就忽略不计了。

三、        接下来的施工。工人每天大约150-200元,以正常工期10个月,每个工人便是50000左右成本。这还不连每天一个价的沙子、水泥、钢筋、混凝土等建材,和基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、土地使用税、建筑工程质安监督费等等。

四、        在这过程中开发商都是需要垫付的,随之会出现对准客户收取认筹金或订金,以便作于资金周转。虽然这种做法并不可取,但也是为保证项目能按时按质完成,否则一旦资金断裂会像渤海十八路和渤海四路的几个烂尾项目一样前功尽弃。

五、        当楼层盖到一半或者封顶,拿到预售许可证就可以开盘了。这时会遇到一个问题,如果开发商自己培养销售团队会将成本大大增加,每个月的基本工资加上提成(滨州一般置业顾问的提成为千分之二左右)是一笔不小的数目。有经验的开发商会邀请专业代理公司来销售房源,虽说每天入场费并不便宜,但能确保房源尽快售罄。这也是开发商的一项成本。

六、        目光不独到的开发商不敢淌这浑水,小区内部设施的完善无疑以吸引购房者,但外部配套的影响力更大。沿街商铺能否引来市民最期盼的商家,取决于内部设计、地段和开发商能力。滨州香格里拉•水岸绿城项目沿街商铺的婴幼儿专卖店、餐馆及银座购物广场等外部配套确实值得其他开发商效仿。

七、        以前打一枪换一个地方的开发商一般清盘后会聘请物业公司,但这期间住户出现的问题往往含糊不清,出现互相推诿扯皮的现象居多。这几年市场稳步向前,开发商也明白口碑的重要性,大多数小区都会是开发商自有物业。众所周知,物业公司基本属于稳赔不赚的行业了,无奈开发商宁可赔钱赚吆和也要保证自己的口碑,以便之后另外的项目能同样受人关注。

八、        说了这么多,开发商一套房子到底能赚多少钱,5万?10万?总之,我们所居住的房子不是单独一体的,一个小区的建成是开发商、施工单位、销售团队、渠道以及政府通力合作的结果,总投入金额与小区整体相关,单论一套赚多少意义不大!

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